国人投资纽约房产一定要知道的事

时间:10月09日 11:04 来源:易出国 分类:购房攻略 浏览:2554

  美国房产交易对全世界开放,无论你的国籍如何都可以在美国置业,但每个州和城市对房产买卖和出售都有相关规定和税务要求。纽约是国人热衷的投资地,以下几点要切记。


  一. 公寓分两类 避免购买合作公寓


  外籍人士可以在美国购买房产。通常情况下,购买共有公寓(Condo)比购买合作公寓(Co-op)更容易。合作公寓不仅要求所有买家参加面试,而且具有无理由拒绝买家的法定权利。此外,合作公寓还要求买家提供大量的个人和财务信息,并且不偏向于非居民业主。通常情况下,购买共有公寓的审查过程更简单,而且共有公寓委员会可放弃其对公寓的优先购买权。同时,买家能够以信托、国内有限责任公司或外国公司的形式购买共有公寓。上述三种途径都能为外国买家带来债务保护和税收规划方面的优势。


  二.外籍人士在购买纽约房产时,需要缴纳哪些税?


  非居民外籍人士无需因其没有居留身份而缴纳特定的税款。购买纽约市房产时,所有买家都可能必须缴纳以下税费:


  1.如果房产的购买价超过100万美元,需缴纳购买价的1%作为豪宅税。也就是说,只要购买价超过100万美元,便需要缴纳豪宅税。


  2.海外华人喜欢购置新楼盘,购买新开发的房产时,开发商或赞助商通常会要求买家缴纳交易转让税(TransferTax)。对于50万美元以下的房产,买家须向纽约市缴纳购买价的1%作为转让税;对于等于或超过50万美元的房产,则需缴纳1.425%的转让税。无论房产价值多少,纽约州转让税均为购买价的0.4%。如果所购房产并非新开发的房产,则买家不负责缴纳转让税。


  3.贷款购房的买家必须缴纳按揭登记税。对于50万美元以下的房产,按揭登记税为:2.05%,其中0.25%由贷款人缴纳。等于或超过50万美元的房产,按揭登记税为:2.175%,其中0.25%由贷款人缴纳。


  三.外籍人士在出售纽约房产时,需要缴纳哪些税?


  外籍人士需要缴纳收益税和FIRTPA预提税。目前,联邦收益税为净资本收益的15%。净资本收益金额即房产收益减去原购买价、交易费用以及房屋整修(修缮)费用。同样,纽约州对非居民收取8.82%的净资本收益税。


  另外,外国卖家还需缴纳外国人房产投资税(FIRPTA)。FIRPTA是外国卖家需缴纳的一种预提税。FIRPTA预提税税率约为总售价的10%。如果卖家目前尚未向美国国家税务总局(IRS)缴纳所有其他税款(即所得税和资本收益税等),则其出售房产时扣缴的10%税款应可退税。通过信托方式出售美国房产的外国受益者和外国公司必须预提销售所得金额的35%。


  四.外籍人士是否需要缴纳遗产税?


  如果外国人在纽约拥有价值约在6万美元以上的任何有形或个人财产,其亡故后,需进行纽约遗产税申报备案。目前,纽约遗产税的税率为16%。外国人亡故时,其在美国拥有的房产也需缴纳联邦遗产税。目前,联邦遗产税的税率最高可达35%。在此方面,美国公民的个人遗产免税额可达500多万美元,夫妻两人的免税额最高达1000多万美元。然而,除非与所在国订立了相关的税收协定,否则非美国公民不享有免税待遇,因此,6万美元以上的房产均需缴纳遗产税。


  如果外国人要避免缴纳遗产税,可通过建立不可撤销的信托持有房产。通过建立不可撤销的信托,外国人亡故时可免于缴纳遗产税。


  五.以个人名义购买房产有哪些问题?


  目前,个人的长期资本收益税税率为15%,而联邦企业的税率最高可达35%。然而,成立有限责任公司的个人可按自己的个人税率纳税,而无需担负高达35%的企业税率。因此,如果外国买家以个人身份拥有房产或以有限公司持有房产,在税收方面并没有明显区别。


  虽然在税收待遇方面,个人拥有房产与有限责任公司拥有房产之间并无显著不同,但是在负债保护方面,两者存在差异。在美国,以个人身份拥有房产的外国买家可能会遭遇诉讼,而有限责任公司可保护外国买家的资产,使之独立于有限责任公司拥有的财产,免于承担债务责任。购买纽约房产的业主必须在纽约市和纽约州登记其所有权,且公众可通过网上数据库访问登记数据。鉴于此,有限责任公司可向外国买家提供额外的隐私保护。


  六.以美国公司或有限责任公司的名义购买房产有哪些优缺点?


  如上所述,通过有限责任公司或美国公司拥有房产,外国买家可获得债务保护和额外的隐私保护。与标准公司不同,成立有限责任公司的外国人可按个人税率,而非企业税率纳税。但是,通过有限责任公司拥有房产的方法并不能规避遗产税。如果要规避遗产税,外国人可在纽约创建一家有限责任公司,同时在英属维尔京群岛等地创建另一家外资控股公司(BVI)。如果该BVI隶属于纽约有限责任公司旗下,则外国人无需缴纳美国房产的遗产税。在此架构下,IRS会将房产所有权视为一种无需缴纳房产税的无形资产。


  七.什么是税收协定,它会如何影响我的税收义务?


  美国与许多国家都缔结了税收协定。根据这些协定,外国居民可享受更低的税率,或某些收入可免于纳税。各国享有的低税率和免税优惠各不相同。这些协定还包括豁免联邦遗产税,并向某些外国居民提供500万美元的联邦遗产税免税额。如果买家所在国和美国未缔结税收协定,或者如果该协定未涵盖联邦遗产税的条款,则外国人亡故时,价值6万美元以上的房产需缴纳联邦遗产税。目前,IRS在其网站上公布了美国与外国缔结的税务协定的副本。